Мой город - Вязьма
Город воинской славы
основан в 1239 году
И.В. Демидова
Глава МО "Вяземский район"
А.А. Григорьев
Глава МО Вяземского городского поселения

Без нотариуса теперь не обойтись

24.01.2016 24
29 декабря  2015 года принят закон № 391-ФЗ, внесший изменения в ряд важных правовых актов, в том числе Семейный кодекс, закон  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Основы законодательства о нотариате» и некоторые другие. 

Что изменилось в связи с этим законом для тех, кто собирается в наступившем году продавать или покупать недвижимость?

ПРОДАЖА ДОЛИ
Обязательному нотариальному удостоверению до недавнего времени подлежали договор об ипотеке (залоге недвижимости), договор пожизненного содержания (ренты), договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке, завещание, брачный договор, доверенность на совершение сделок (например, согласие от супруга).
Теперь в обязательном порядке посетить нотариуса должны и те, кто собирается продавать долю в праве общей собственности на любую недвижимость (квартиру, дом или земельный участок).
Закон гласит, что «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием ее цены и других условий, на которых продает её». Подобная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и может быть совершена «не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности». Правда, если продавец доли предоставит нотариусу документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки его доли, то сделка может быть совершена раньше. 
Отдельно подчёркивается, что споры между участниками долевой собственности, возникшие при государственной регистрации права на долю в праве общей собственности, подлежат разрешению в судебном порядке.
Законодатели объясняют это нововведение защитой прав сособственников долей, в том числе от «квартирного рейдерства». В последние годы участились случаи, когда «микродоли» в жилье приобретались с целью получить право на проживание в квартире, а затем создать для соседей невыносимые условия проживания, чтобы в итоге выкупить оставшуюся часть по сниженной цене.
Непонятно, правда, каким образом нотариальное удостоверение договора сможет защитить сособственников от «рейдеров» в случае продажи доли спустя установленный законом месячный срок после извещения сособственников. Кроме того, подобная «защита» является дублированием функций Росреестра, специалисты которого проводят экспертизу на соответствие сделок по продаже долей требованиям статьи 250 ГК РФ. 

ЗАЩИТА СУПРУГОВ И НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ
Обязательному нотариальному удостоверению отныне подлежат соглашения о разделе совместно нажитого имущества между супругами при разводе и продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.
Первое изменение введено в Семейный кодекс РФ – в пункте 2 статьи 38 появилось дополнение о том, что «соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено».
Затронули изменения и «рядовые» семьи. Теперь, если один из супругов собирается заключить сделку по распоряжению общим имуществом, которая требует обязательной государственной регистрации (в данный список входят и продажа, и длительная аренда недвижимости), то ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие на эту сделку у другого супруга. Аналогично – в случае совершения сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная регистрация. При этом прекращена выдача свидетельств о праве собственности на долю в общем имуществе по совместному заявлению супругов.
Дополнительные расходы предстоят и тем, кто собирается совершать сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом (то есть не только продажа, но и покупка, и сдача в наём) на условиях доверительного управления или опеки, а также сделки по продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Все эти сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. 
Надо отметить, что несоблюдение требований об обязательном нотариальном удостоверении сделок влечет принятие Росреестром решения о приостановлении государственной регистрации перехода прав. Если в короткое время заявители не получат необходимый документ, подписанный нотариусом и не передадут его специалистам Росреестра, то в государственной регистрации прав будет отказано.

Ирина Никитина, нотариус Вяземского нотариального округа Смоленской области