Товарищество собственников жилья

Создается ТСЖ для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, и обеспечивает эксплуатацию этого комплекса. Кроме того, закон не ограничивает срок деятельности товарищества. Пока существует комплекс недвижимого имущества, потребность в его эксплуатации и ремонте также не исчезнет. При неизменности условий его создания, отсутствии ограничений в уставе и существовании недвижимого имущества деятельность товарищества собственников жилья может продолжаться.

Учредительным документом ТСЖ является его устав, который утверждается протоколом собрания учредителей данного товарищества. Устав должен отвечать общим требованиям, предъявляемым к учредительным документам юридических лиц. Так, в уставе товарищества собственников жилья должны определяться: наименование товарищества собственников жилья, место его нахождения, порядок управления деятельностью товарищества собственников жилья, предмет и цели деятельности данного товарищества, порядок как приема в члены товарищества, так и выхода, правила исключения из товарищества, другие сведения, предусмотренные Жилищным кодексом.

Товарищество собственников жилья может быть образовано в многоквартирном доме, где членами товарищества не обязательно должны быть все собственники жилых помещений (квартир, комнат, частей квартир и частей комнат). Членство в ТСЖ является добровольным и устанавливается решением каждого собственника жилого помещения. Жилищный кодекс РФ ставит лишь условие, что число членов товарищества собственников жилья, создавших данное товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Это решение считается принятым при условии, если за это решение проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, желающие вступить в товарищество собственников жилья, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании этого товарищества оформляется письменно протоколом.

В указанном протоколе можно отразить: факт учреждения товарищества собственников жилья с определенным наименованием и местом нахождения, факт утверждения устава товарищества собственников жилья, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья, принципы образования органов управления товарищества собственников жилья, на основе которых подготовлены соответствующие разделы устава, размер и порядок внесения вступительных, целевых, периодических и иных взносов, вносимых учредителями товарищества собственников жилья.

Создать товарищество собственников жилья вправе только собственники жилых помещений многоквартирного дома. Для образования ТСЖ могут объединиться собственники разных многоквартирных домов.

Жилищный кодекс определяет два способа объединения собственников разных многоквартирных домов:

- различные (не менее чем двое) собственники жилых помещений в одном многоквартирном доме могут объединиться с различными (не менее двух) собственниками помещений в других многоквартирных домах и создать товарищество собственников жилья при условии, что это дома с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктур, то есть являются соседними домами;

- собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами могут объединиться и создать товарищество собственников жилья, если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. К ним относятся собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.

Государственная регистрация товариществ собственников жилья осуществляется в соответствии с Федеральным законом № 129-ФЗ от 08.08.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». В перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации ТСЖ, входят: заявление о государственной регистрации жилищного кооператива по форме 11001, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 №439, протокол общего собрания учредителей товарищества собственников жилья, подписанный всеми членами данного товарищества, устав товарищества собственников жилья, предоставляемый в двух экземплярах, квитанция об уплате государственной пошлины. На сегодняшний день она составляет 2000 рублей в соответствии со ст. 333.33 НК РФ.

Документы предоставляются в регистрирующий орган непосредственно или направляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения.

Регистрирующий орган не вправе требовать представление других документов кроме документов, установленных указанным Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

При создании ТСЖ заявителями могут являться следующие физические лица:

- учредитель товарищества собственников жилья;
- руководитель юридического лица, выступающего учредителем регистрируемого товарищества собственников жилья;
- иное лицо, действующее на основании полномочия, предусмотренного федеральным законом, или актом специально уполномоченного на то государственного органа, или актом органа местного самоуправления;

Согласно пункту 1 статьи 54 ГК РФ и пункту 1 статьи 4 ФЗ «О некоммерческих организациях», наименование некоммерческой организации должно содержать указание на ее организационно-правовую форму и характер деятельности.

Имущество товарищества собственников жилья, складывающееся из вступительных, целевых, периодических и иных взносов его членов, размер и порядок внесения которых должен быть определен в уставе товарищества, либо и из приобретенного им имущества по иным законным основаниям, принадлежит товариществу на праве собственности. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе многоквартирного дома в собственность товарищества в качестве вступительных взносов.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Однако по обязательствам членов товарищества товарищество собственников жилья не отвечает. Вместе с тем на членов товарищества не распространяется ответственность по обязательствам товарищества. Члены товарищества собственников жилья будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов, в размере неоплаченной части взносов, размер и порядок внесения которых определяется уставом товарищества.

Таким образом, существует необходимость формирования имущества товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной. Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность товарищества собственников жилья.

Товарищество реализует свои права с учетом прав и законных интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

Право заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и т.п. вытекает из целей деятельности товарищества, ради которых оно создано, и связано с обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме - членов товарищества нести бремя по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Если собственники жилых помещений, не являющиеся членами товарищества, не согласны с размером платежей, которые им предлагают оплачивать как плату за жилое помещение ТСЖ по договору, то у собственников жилых помещений есть право оплачивать причитающиеся платежи (плату за жилое помещение) в размере, оплачиваемом собственниками жилых помещений таких же многоквартирных домов, в которых не созданы товарищества собственников жилья.

В целях осуществления деятельности, предусмотренной уставом, товарищество собственников жилья вправе: заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме, в соответствии с его долей, в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Также ТСЖ вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу и др.

Товарищество собственников жилья может требовать возмещения убытков с лиц, не являющихся членами товарищества, только при неисполнении ими своих договорных обязательств или причинении вреда общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме незаконными действиями. С членов товарищества собственников жилья такое товарищество вправе требовать в судебном порядке возмещения убытков в случае нарушения ими своих обязанностей, установленных в уставе товарищества.

Начальник юридического отдела
администрации Вяземского городского поселения
А.А. БЕЛКИН